🧯 MANTENIMIENTO CONTRA INCENDIOS EN EDIFICIOS CON OFICINAS Y GARAJE

Guía esencial para administradores: normativa, responsabilidades y riesgos

Por A2J Mantenimientos Integrales SL

🔍 ¿Qué dice la normativa española?

La legislación obliga a que todos los sistemas de protección contra incendios (PCI), tanto activos como pasivos, se mantengan funcionales, revisados y documentados. Esto aplica especialmente a edificios con zonas mixtas como oficinas y garajes, donde los riesgos se combinan.

📜 Normativa clave:

• RD 513/2017 (RIPCI)
  ↳ Artículo 11, punto 1: El titular de la instalación es responsable de su mantenimiento, a través de empresa habilitada.
• CTE DB-SI (Código Técnico de la Edificación, Seguridad en caso de incendio)
  ↳ Sección SI 4, apartado 1: Las instalaciones deben mantenerse en condiciones adecuadas de servicio.
• Normas UNE específicas por sistema (extintores, BIEs, detección, bombas, etc.)

🏢 ¿Qué elementos deben mantenerse?

En oficinas y zonas comunes:

• Extintores portátiles (mínimo uno cada 15 m lineales de recorrido)
• Señalización foto luminiscente
• Alumbrado de emergencia
• Detectores de humo y central de alarma (si existen)
• Puertas cortafuegos con cierre automático

En garajes:

• Extintores junto a salidas y cada 15 m
• Detectores automáticos de incendios (en garajes >500 m²)
• Ventilación forzada (si aplica según superficie y normativa local)
• Bocas de incendio equipadas (BIE), si lo exige la ocupación
• Puertas resistentes al fuego EI2 60-C5 en accesos a viviendas
  ↳ (CTE DB-SI, Sección SI 1, apartado 2.2)

📆 ¿Con qué frecuencia hay que hacer el mantenimiento?

Según el RIPCI (RD 513/2017), existen tres niveles de revisión:

🔧 Ejemplo práctico:

• Los extintores deben revisarse cada 3 meses (RIPCI, Anexo II, apartado 3) y ser retimbrados cada 5 años (según UNE 23120).

⚖️ Obligaciones del administrador y del titular

🏢 El titular del edificio:

• Es responsable legal del cumplimiento del mantenimiento y conservación.
• Debe conservar informes y registros durante 5 años.
• Solo puede contratar empresas inscritas en el registro del Ministerio de Industria.
  ↳ (RIPCI, Artículo 5 y Artículo 11)

📋 El administrador de fincas:

• Es responsable delegado y gestor legal ante comunidad o empresa.
• Sus deberes incluyen:
  • Garantizar la contratación de empresa mantenedora habilitada
  • Organizar los mantenimientos según calendario legal
  • Asegurar la conservación de documentos
  • Actuar ante inspecciones o requerimientos

🚨 ¿Qué pasa si no se cumple?

• Multas administrativas por parte de inspección municipal o bomberos
• Pérdida de cobertura del seguro en caso de incendio
• Responsabilidad penal o civil si hay víctimas o daños graves
• Posible inhabilitación o sanción al administrador si se demuestra negligencia

✅ Recomendación profesional A2J

En A2J llevamos más de 25 años ayudando a comunidades y edificios mixtos a cumplir la normativa PCI.
Nuestra recomendación:

• Verifica que tu empresa mantenedora esté habilitada oficialmente
• Solicita revisiones documentadas y trazables
• Revisa que el garaje y las zonas comunes tengan todos los equipos funcionales
• Exige una memoria anual de mantenimiento para cubrirte legalmente como administrador

📎 ¿Quieres saber si tu edificio está al día?

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🛠️ ¿En qué consiste exactamente el mantenimiento según el RD 513/2017?

El mantenimiento contra incendios no es una tarea informal ni genérica: está perfectamente regulado por el Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendios (RIPCI – RD 513/2017) y se basa en protocolos establecidos por normas UNE específicas para cada sistema.

🔧 Tipos de mantenimiento establecidos

Según el Artículo 11 del RD 513/2017, el titular de la instalación debe contratar a una empresa mantenedora habilitada, que realizará:

✅ 1. Mantenimiento preventivo

• Es el servicio periódico más habitual.
• Se basa en lo establecido en las normas UNE 23580-XX, que regulan cómo revisar cada tipo de sistema:
  ↳ UNE 23580-1: Generalidades
  ↳ UNE 23580-2: Extintores
  ↳ UNE 23580-3: BIEs
  ↳ UNE 23580-4: Detección
  ↳ UNE 23580-5: Sistemas de agua, etc.

💼 La empresa acude al edificio y revisa cada equipo, comprobando:

• Accesibilidad y señalización
• Funcionamiento mecánico y eléctrico
• Estado de mangueras, boquillas, válvulas, pulsadores, detectores…
• Presiones de carga, niveles de batería, estanqueidad y retimbrados

📋 2. Informe técnico documentado

Al finalizar la revisión, la empresa mantenedora debe entregar al cliente:

• Parte técnico de mantenimiento
• Informe de anomalías encontradas
• Propuesta de acciones correctoras, si procede
• Registro de intervención firmado digitalmente o en papel

✍️ Todo esto se realiza conforme a lo dispuesto en el Anexo II del RD 513/2017, que define qué operaciones deben hacerse, y cada cuánto tiempo, para cada sistema.

⚙️ 3. Mantenimiento correctivo

Si durante la revisión se detectan averías, desconexiones o elementos fuera de servicio, la empresa propondrá las acciones correctoras necesarias, que pueden incluir:

• Sustitución de equipos caducados o dañados
• Corrección de defectos de instalación
• Reactivación o legalización de sistemas fuera de normativa

📎 Importante:
El administrador del edificio debe asegurarse de que todo este proceso esté documentado y archivado durante al menos 5 años, tal como exige el Artículo 11.3 del RD 513/2017 y el Anexo II, ya que puede ser requerido por:

• Inspecciones municipales
• Auditorías técnicas
• Compañías aseguradoras
• Investigación de siniestros

En A2J Mantenimientos ponemos a disposición del cliente una zona cloud personalizada, donde se centraliza toda la documentación técnica, informes, certificados y registros históricos.
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